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钱紧一年 | 正荣加减法

2020-01-19 08:23:38 观点地产网 

  钱紧一年:2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

  观点地产网飞驰在高速公路上,少有人会主动地踩上一脚刹车。

  2019年,正荣地产宣布销售额达到1307.08亿元,完成了全年1300亿目标。这是正荣连续第二年突破千亿门槛,但增速已从2018年的54%下降到21%。

  2019年初提出“高质量发展”口号的正荣地产,显然是想和贴着高周转、高杠杆标签的过去挥手告别。

  过去十年是房地产企业规模化发展最快时期,包括正荣在内的一批闽系房企,当初想要做大规模,加杠杆是一件不得不做的一件事。

  2013年,正荣选择从偏安一隅到正式进军上海,也标志着从区域走向了全国化。

  2016-2018年是正荣地产飞速发展的重要周期,董事长黄仙枝曾总结道:“2018年是看到结果的一年,同时完成IPO上市和迈入千亿行列两大任务。”

  增速放缓、降杠杆、优化债务结构、组织变革,都是正荣地产给2019年留下的几个关键词,也是规模冲刺后进入调整期的必经之路。

  而在房地产行业调整,融资环境收紧的市场环境下,2019年正荣地产需要解决的问题,远远不止于规模。

  规模变奏

  “踏准节奏”是外界对正荣的印象,从启动全国化布局,到“三大引擎”战略升级,再到登陆资本市场,正荣走出的每一步都决定着规模的快速增长。

  “没有规模就没有行业地位,没有行业地位,就很难吸引优质的资源、优秀的人才,所以规模是必要的。”黄仙枝这样解释千亿的意义。

  正荣地产在2016年-2018年的签约销售金额分别为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元,3年内销售金额增长接近2倍,年复合增长率为65.8%。

  实现千亿规模后,2019年正荣地产的销售增速明显有所调整。2019年销售1307.08亿元,增长速度从2018年的54%下降至21%。

  正荣地产对外回应:“规模还是要跟市场相匹配,所以初步定的是每年30%左右增长率。”

数据来源:公司年报、观点指数整理
数据来源:公司年报、观点指数整理

  除了调整销售节奏,正荣地产同样放缓了拿地的步调。

  2019年上半年,正荣新增土地价值为181.7亿元,同比减少35.9%,其中权益土储价值约为160亿元,总预计建筑面积为290万平方米。

  正荣地产收购的22幅地块,其中仅两个来自合营公司。截止到2019年6月30日,集团拥有土地储备建筑面积达2630万平方米。

  资料显示,正荣上半年新增土储权益比例为88%,远高于目前总土储的权益比例 57%。

  显然,进入新的发展阶段,正荣地产改变了之前依靠合作提高合约销售的路线,为了实现有质量的增长,未来会适当增加拿地权益比例。

  关于2019年的拿地预算,财务总监陈伟健在中期业绩会上也有过相关表态:权益总预算大概是300亿元。

  “2018年土储权益大概52%,2019年上半年新增土储权益已经达到接近90%,到6月底,整体土储权益比已经达到57%。”
数据来源:观点指数整理
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  虽然权益过低,但是大量合作开发是正荣地产能够在短期内冲进千亿销售的重要途径。

  从正荣地产近三年土地储备所占权益来看,2017年末所占土地储备建筑面积权益比为79.26%,2018年末为52.88%,截至2019年6月30日56.81%。

  然而,规模是把双刃剑。随着合作开发项目大增,正荣地产非控股权益占比也逐年提升,导致归母利润权益占比减少。

  数据显示,正荣地产于2014年末-2018年末非控股权益占权益总额比例分别为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%;截至2019年6月30日为36.57%,归属于母公司股东权益在权益总额中占比仅为47.98%。

  正是意识到这一点,正荣地产在2019年初提出“高质量发展期”口号,希望能在利润和规模之间取得更多的平衡。

  杠杆降温

  三年一道坎,迈过去就上升一个高度。

  正荣也喜欢制定三年计划,2016-2018年规模极速扩张同时,也是正荣地产降杠杆任务的重要三年,尤其是在2018年调整后的资产负债率及净负债率都降至行业较低水平。

  2014年末-2018年末正荣地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%,而2019年6月30日该指标为73.34%,较年初下降0.69个百分点。

  相较于调整后的资产负债率,正荣地产净负债率下降幅度更大。2015年末-2018年末的净负债率分别为326.16%、205.96%、183.22%、74.04%,仅用三年时间就将净负债率降低了252个百分点。截至2019年6月30日,该指标为77.07%,较年初增长了3.03个百分点。

  “2016—2018年三年在调整,并不是一年,只是说我们的成果是2018年出现。”黄仙枝曾对观点地产新媒体表示。

  自2018年上市以来,正荣地产持续对债务结构进行优化,中长期债比例增加,短债比例下降,改善效果还是非常明显的。

  年初至今,正荣在融资方面先后通过发行优先票据、优先永续资本证券、银团贷款、长租公寓专项债、资产支持证券、资产支持票据及进行股份配售,实现资本市场总融资金额逾人民币130亿元。
数据来源:观点指数整理
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  另一方面,通过不断债务置换,债务结构更多元化,短期借贷比例进一步下降。于2019年6月30日,正荣净债务与权益比率为70.8%。

  调整债务结构,增加长债的另一面是推高了融资成本。从近三年来看,正荣地产融资成本分别为14.63亿元、22.75亿元、25.59亿元,呈现逐年增长趋势。
数据来源:公司年报、观点指数整理
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  2019年中,正荣现金短债比相比期初继续优化,从1.19提升至1.21, 短期偿债压力不大。从长短债比来看,正荣在2019年中的长短债比为1.11,相比年初的0.95略有提升。

  已经变道的正荣,这一年来也在不断地自我调整,以求尽快适应这一段新的路程。但是在融资收紧背景下,注定要付出一些代价。

  根据正荣地产2019年中期业绩报告显示,期内净利润为11.79亿元,同比增长23.2%;核心净利润为11.51亿元,同比增长33.4%;归母核心净利润为9.05亿元,同比增长21.3%。

  尽管结转利润良好,但是正荣的负债和现金流情况似乎不容乐观。
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数据来源:公司年报、观点指数整理
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  截至2019年年中,正荣地产流动负债为944.18亿元,比2018年902.82亿增加42亿,比2017年745亿增加了近200亿。

  现金流方面,2016年至2018年,正荣地产经营性现金流净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元和-26.64亿元。截至2019年6月30日,这一数据为-77.23亿元。

  值得注意的是,截至2019年6月30日,正荣地产的即期借款为249.03亿元,较年初增长4.46%,占有息负债总额的47.41%;货币资金为301.37亿元,现金短债比为1.21,不过扣除受限制现金及已抵押存款的话,货币资金为250.72亿元,与短期借款持平。

  人事换防

  随着销售规模不断增大,正荣地产的内部管理能力需要同步增长,人事变动不断。

  资料显示,原正荣地产财务总监兼联席公司秘书谈铭恒于2018年11月离任;原正荣地产副总裁兼董事会秘书刘翔于2019年3月离任。

  如果说这是掀起正荣地产最新一轮人事变化的浪头,联席总裁王本龙、商业总裁肖春和的离职,使得正荣正式进入人事换防关键期。
数据来源:观点指数整理
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  11月10日,王本龙辞任正荣地产执行董事、行政总裁及授权代表职务,自11月20日起生效。暂代行政总裁一职的是公司执行董事兼董事会主席黄仙枝,直至合适人选获委任为止。

  对于正荣地产而言,王本龙有着不同寻常的意义。其于2014年加入正荣地产担任城市公司总经理,仅用了不到四年的时间,就被任命为联席行政总裁,被业界称为“火箭总裁”。

  在正荣地产不到6年的短暂时光里,王本龙给正荣地产的规模扩张带来了佳绩。数据显示,正荣地产签约销售金额从2014年的169亿元增长至2018年的1080亿元,仅用四年时间就从百亿冲到千亿。

  不过,从联席总裁离任安排来看,正荣二代并未接班。

  据公开资料,正荣地产实际控制人欧宗荣在正荣地产没有任职,目前其子欧国强、欧国伟为正荣地产非执行董事。从发展轨迹来看,正荣地产一直偏向职业化管理模式,这是在闽系房企中少见的。

  有接近正荣的人士分析,正荣下任总裁人选不会是二代接班,会更倾向于职业经理人,并且大概率为内部提拔。

  事实上,正荣一直不断对组织架构和管理运营进行改革,力求建立完整的股东大会、董事会、监事会与经理层相互制衡的公司治理结构,实行产权股份化、组织公司化和管理制度化。

  把总部搬到上海,是正荣地产对人才重视的开始。对人才的渴求也成为正荣迁都上海后一个颇为深刻的认识。

  “人才的水平差距太大了,不是一般的大。”黄仙枝曾表示,现阶段自己相当一部分精力正投入在更高效的经营体系打造上面,以及培养出更具潜力的管理团队,这两点将是驱动企业持续发展的关键动力。

  年初正荣制定了“新三年人才规划”,在内部人才供应链坚持三个原则:干部有发展,管理岗位以内部提拔为主;梯队有培养,搭建完善的培养体系;基层高潜力,加大管培生和管培2.0的招聘。

  经历过人事换防的正荣,已经彻底“大变样”。除了人事变动,从2018年年末至2019年上半年,正荣也进行了组织架构变革,包括合并大区、组织扁平化、合并总部职能管理部门、经营授权下放等。

  此前黄仙枝对观点地产新媒体透露,上半年基本完成了组织变革的调整,下半年会继续深化。

  值得一提的是,楼市新形势下,正荣地产也在悄然进行一场经营提效的自我变革,还打造了一支跨区域作战营销战队——正荣营销飞虎队。

  尽管如此,正荣地产无法掩饰对于千亿之后追求规模和利润平衡的忧虑。

(责任编辑:徐帅 )
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