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钱紧一年 | 阳光城 光环与底牌

2020-01-20 08:35:05 观点地产网 

  钱紧一年:2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

  观点地产网“公司越大就会越紧张,我现在的心态是感觉随时都是如临深渊。”规模快速增长的阳光城(000671,股吧)如今备受关注,而履新近三年,朱荣斌的压力并未减少。

  2018年首次跨过千亿门槛后,阳光城在2019年继续有所增长。

  据阳光城发布的销售数据显示,2019年顺利销售金额2110.31亿元,超额完成1800亿的年度任务,但相比2018年78%的同比增长率,2019年增速已不足三成。

  事实上,若按照林腾蛟最初的计划,“2020年达到千亿”是他在张海民时期为阳光城定下的目标。不过,随着朱荣斌和吴建斌的加入,这一数字在2018年就已提前完成。

  2018年,林腾蛟更为46岁的朱荣斌提出了一个“天命计划”,希望在后者五十岁时,阳光城能冲到行业的更前列。

  显然,明星高管的光环令外界对这家仍处于成长期的房企充满了期待,习惯了激进扩张的林腾蛟拥有进取的雄心。

  “大家对阳光城的理解就是高增长,但其实最高增长阶段已经过去了。”2019年,完成了规模任务的朱荣斌说他非常淡定,但房地产市场整体的收缩,失去了高增长标签的阳光城,又令他对未来的预期倍感压力。

  刚刚过去的2019年,融资紧、拿地难、市场下行,现实的困难向开发商泼了一盆冷水。与此同时,野蛮成长阶段留下的各种问题和矛盾,在行业慢下来时逐一暴露。

  而光环背后,成长中的阳光城仍面临诸多问题。

  这一年,除了保持规模一定增长之外,降负债、提升利润、优化管理、调整区域组织架构,阳光城还在不断变化,以适应新的竞争赛道。

  “如果你了解光环之下的阳光城,你就会感受到朱荣斌所说的含义。”一个经历了阳光城快速成长的中层干部如是说。

  跨过一个槛

  当回忆2018年突破千亿时,朱荣斌仍“心有余悸”。

  2017年,跟随搭档吴建斌从风头正盛的3000亿房企碧桂园转会阳光城,朱荣斌并没有预料到完成千亿对阳光城的困难度远超想象。

  “当时来的时候,都没看清公司是什么牌,我就提出了千亿,因为我觉得千亿还是件很容易的事情。”

  据说,朱荣斌在台上说出千亿目标时,底下的阳光城同事大多是不相信的。

  但无论如何,阳光城进入了双斌时代。

  延续过去高周转、强并购的模式,朱荣斌提出了更为进取的“三全五圆战略”,希望通过新的顶层设计,带领阳光城成为一家大而强的公司。

  所谓“三全”,即全地域、全方式、全业态的拿地方式,阳光城迅速覆盖全国一二三四线城市。而“五圆战略”的核心要素则是人才、土地、资金,然后依赖良好的运营管理体系,做到“人等地,地等钱,钱催人”。

  “那些看似很空的战略,其实都很实在,甚至件件触及筋骨。”对于双斌带来的改变,阳光城的员工感触颇深。

  2017年,阳光城一共新增了120个项目,新增计容面积2021.63万平方米,权益货值1407.12亿元,土地开支达650亿,为历年之最。可以对比的是,2016年内阳光城仅获得25个项目,计容建面977.80万平方米,土地成交价格281.23亿元。

  此外,刚上任的朱荣斌不断招兵买马,仅2017年就新增了十余个区域,阳光城的区域公司平台数量一下达到30个,后逐渐整合为28个区域。

2019年阳光城区域分布
来源:企业官网
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  规模的提升立竿见影,从2018年的千亿到2019年的2000亿,朱荣斌完成了既定目标。为庆祝千亿,林腾蛟甚至为公司每个员工发了一枚“千亿戒指”作为纪念,欣喜之情溢于言表。
数据来源:企业公告、观点指数整理
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  光环之下,无论是外界还是内部员工都对阳光城充满希望,但历经中海、碧桂园,朱荣斌深知阳光城并不像外界看到的那般靓丽。

  跨过了千亿门槛,朱荣斌说他不再唯规模论,不会像过去盲目提出销售目标,阳光城也不会像过去一样高增长,而是保持高于同行的增速。为此,他回绝了林腾蛟为他提出的“天命计划”。
数据来源:企业公告、观点指数整理
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  (备注:进入2019年以来,受制于政策与市场,整个行业销售规模增速明显放缓,销售同比增长均值由50%下降至15%)

  在成为大公司前,阳光城仍然将面对诸如高负债、利润低、管理精细化不足等成长的烦恼。

  “其实我们还没有真正强大。”朱荣斌如是说,同时他也做好了放慢脚步的准备。

  钢索上跳舞

  规模增长留下的负债问题,在融资环境开始收紧后变得尤为重要。

  数据显示,2017年大规模扩储后,阳光城有息负债达到历史最高的1134.88亿元,比2016年末增加66.7%,资产负债率和净负债率达到85.66%和252.27%。

  这很正常,杠杆换取规模是当时所有房企实现扩张的方式,但随着金融环境和房地产市场的变化,过高的杠杆则意味着风险。

  房企融资收紧的信号在2017年初现端倪,银监会、发改委等部门陆续发出新的政策,严控房地产金融业务风险,房地产企业的融资渠道受到明确限制。

  2018年到2019年,地产融资持续收紧,房企整体融资难和融资成本都在上涨。“23号文”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行限制。

  受制于资金压力和市场环境变化,房企投资不再狂热激进,而是学会了随行就市。

  2018年,阳光城原定的800亿土地投资额只使用了306亿,与2017年相比几近腰斩;2019年前11月,阳光城共计获得53个项目,新增计容面积987.9万平方米,权益土地对价379.7亿元。
数据来源:企业公告、观点指数整理
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  从2019年的拿地节奏来看,阳光城把握了年初的土地出让高潮,仅3-5月就新增24个项目,权益拿地金额接近200亿。值得一提的是,随着三四线市场趋冷,阳光城的土储结构也更趋向一二线。

  2019年半年报显示,阳光城一二线城市预计未来可售货值占比85.93%(土地储备面积占比76.20%)。
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数据来源:企业公告、观点指数整理
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  出于对市场的判断,朱荣斌认为过多土储反而会是企业的负担,“过去认为土储排名就是未来的销售排名,但现在土地放三年,财务成本多高?房价又不涨。所以阳光城这两年的土地都是卖多少、买多少。”

  数据显示,2018年-2019年上半年,阳光城土地储备一直维持4000多万平方米的规模,货值约5500亿左右,以保证未来2-3年的销售。

  “其实我们的团队看了8000亿的地,谈过的、接触的基本上都有意向,只要有钱和队伍看好,我随时可以补充我们的土地资源。”尽管谨慎,追逐土地依旧是开发商的本能和本钱。

  另一方面,人等地,地等钱,土地投资节奏的变化遵循的同样是阳光城在财务上的表现。

  尽管不再主动加杠杆,但2019年中期数据显示,阳光城有息负债规模仍有1121.21亿元,近二年均保持规模相当(2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元)。另一方面,并购项目的历史问题、管理问题也影响着阳光城的业绩表现。

  数据显示,2017年、2018年和2019年上半年,由于并购项目等历史问题,阳光城的净利润水平分别为6.72%、6.92%、6.84%。
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数据来源:企业公告、观点指数整理
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  另外,营运能力表现上,近三年,阳光城存货逐年递增,由2016年末的742亿元一路增加至2019年三季度末1805亿元,较2016年末增加143%。刚加入阳光城时,吴建斌就曾提及,阳光城的周转率还有提高空间。

  以总资产周转率均值及结利速度均值为衡量,阳光城仍需不断追赶和优化。
数据来源:企业公告、观点指数整理
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(备注:结利速度反应出房企销售额转化为营业收入的速度较快)

  既要保证一定的发展速度,又要优化各项指标,降低负债,朱荣斌形容他和吴建斌两人像是在钢丝绳上跳舞,难度很大。

  降负债之路

  资金依然是最紧迫的任务,吴建斌的理想状态中,阳光城净负债需要降到100%为最佳水平,但这是一个长期任务。

  截至2019年三季度末,阳光城净负债率由2017年的252.27%降至144.44%,同时在金融调控政策影响下,2019年中期阳光城融资成本保持在7.72%。
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数据来源:企业公告、观点指数整理
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  需要注意的是,不少房企会在发行债券时通过一系列操作“美化”票面利率,换言之,房企的实际利率也高于公布的成本。

  据观点地产新媒体了解,2019年以来,阳光城已在新交所披露4宗美元票据,金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率,以及11月12日披露的2.5亿美元10%利率。

  从债券评级表现来看,2019年11月4日,三大国际评级机构为阳光城2.5亿美元债券给出的评级分比为,穆迪:B2正面,标普:B稳定,惠誉:B+稳定。

  国际评级机构给予内房股最高评级是中海,惠誉对其长期外币发行人违约评级为A-,而对惠誉碧桂园的主体评级为BBB-。

  另外,2019年9月10日,惠誉发布的报告显示,将阳光城集团主体评级从B提升至B+,前景展望稳定,而标普最新报告也确认阳光城及母公司福建阳光集团B评级,展望稳定。

  众所周知,由于地产债融资收紧明显,2019年以来房企净融资额显著下滑,且有较大再融资压力。相比于高评级房企地产债发行数量增加,低评级房企的融资环境将更加艰难,因此,提高评级也成为房企在发债时必不可少的筹码。

  资本是流动的,更是逐利的。在有限的规模下,无非只有两个选择,要么流向更安全的一方,要么就选择更高的利率。

  此外,从短期借款、净资产、货币资金几个维度上,阳光城也在提高自己短期偿债能力和财务整体的安全性。
数据来源:企业公告、观点指数整理
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  如图所示,随着货币资金的增长,截至2019年11月,阳光城的账面货币资金足以覆盖短期借款,以保证公司整体运作安全。与此同时,现金流增加也反应阳光城在加快项目的周转,加速结算,以回流更多资金。

  不过,从销售额/自有资金(比例越大,一方面说明自有资金不足,另一方面说明销售额大部分靠融资来驱动)表现上来看,与行业龙头水平相比,阳光城仍有改善空间。
数据来源:企业公告、观点指数整理
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  事实上,在地产行业过去20年的高速发展中,高杠杆是大多房企迅速累积资本、扩大规模的推动力,是典型的行业现象,无非在于各家把握的风险度各有不同,如人饮水,冷暖自知。

  或许,正如吴建斌所言,无论对阳光城,还是整个地产行业来说,降杠杆都将是一个长期任务。

  赛道与选手

  “人等地,地等钱,钱催人”,朱荣斌的“五圆战略”中,人才是其中的核心,也是他花精力最多的一块。

  刚履新阳光城时,朱荣斌就迅速搭建一套全新的管理团队,新增十余个区域公司,使阳光城的全国布局从17个区域增加到30个区域,随后逐渐整合为28个区域,并进一步分类为A、B、C三类。

  不过,团队融合度、区域和集团的权力平衡以及内部管理成本压力的增加,倒逼房企从向融资杠杆要发展转为向经营杠杆求效能。

  精简架构往往是最直接的方式。

  2019年末,阳光城启动大规模架构调整,有13个区域展开了合并,包括福州区域合并江西区域、上海区域合并新疆区域与湖北区域、浙江区域合并安徽区域、河南区域合并山东区域、广州区域合并佛山区域、云南区域合并贵州区域。

  其中,福州、上海、浙江是阳光城的A类区域,年销售额超过150亿。

  当初的扩张有多坚决,今天的收缩就有多稳健。

  可以预见的是,调整中的阳光城不可避免会有一系列人事的变动。或许令朱荣斌欣慰的是,截至目前,在行业流动性不断加大之时,他亲自搭建的高管团队依旧稳定。

  据了解,随着区域整合变大,朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大,除财务跟投资强管控,更多的都将交给区域决定。

  另外,观点地产新媒体了解到,10月份,阳光城内部还进行了一次整风。

  “现在公司不提倡上班时间坐飞机,所有高管的出差行程,都要求不能在上班时间。”有阳光城员工透露道。

  大到区域整合,小到基础管理,市场的急转直下,过去粗放的房地产越来越像它们曾经看不上的制造业,向精细化运营要利润。

  而在赛道的选择上,朱荣斌则坚定专注于地产。

  尽管过去两年阳光城也曾提出产城结合,但环顾整个地产行业,尚没有成功的案例出现,也令朱荣斌对转型的态度始终谨慎。

  “现在阳光城的财务实力也不允许我去战略对待,花很多钱去干多元化这个事情。”他坦言。

  2019年,阳光城顺利跨过2000亿,朱荣斌仍不能松一口气,市场的变幻莫测,同行的虎视眈眈,阳光城走的每一步都不容有失。

  这是中场的结束,也是下半场的开始。

(责任编辑:徐帅 )
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