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杭州:21.4万套 | 40城楼市备忘录

2020-01-21 08:47:54 和讯房产  乐居财经 上官剑

    本文转载自公众号:“乐居财经”

  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

杭州城市一隅
杭州城市一隅

  城市综述· 杭州:回首2019年,杭州房地产市场与2018年走势基本吻合,上半年市场明显好于下半年。春生夏长,秋收冬藏。在手术刀式的精准调控下,杭州住宅的年度成交量保持基本稳定。此外,这一年依然出现了16次的万人摇、75.63万人次的摇号,市场保持旺盛的需求度。2019年,土地市场“双限”政策的出台,为2020年市场稳定提供了价格上的保障。2020年杭州楼市预计依然总体保持稳定,价格控制目标为上涨5%。

  2020置业杭州指数:★★★☆☆

  2019年,杭州双限政策稳定楼市未来预期,楼市处于人体38度的中低烧状态,依然有不少限价红盘,为楼市温度背书。2020年购房者可积极参与热盘摇号,留意区域未来供应。同时,也可以关注二手房,新房价格稳中有升背景下,部分次新房的现房和户型优势慢慢凸现。

  成交:新房网签连续5年破10万套

  根据克而瑞数据统计,2019年杭州市区商品房成交为134231套,与上年同比下滑9.3%;商品房成交均价27580元/平方米,同比上年上涨5.9%。其中,2019年杭州新房住宅总共网签为101,707套,连续5年成交量稳定在10万套以上水平。

回顾全年行情,从整体来看,杭州2019年新房住宅网签面积总体呈高开低走,年底翘尾行情。
  回顾全年行情,从整体来看,杭州2019年新房住宅网签面积总体呈高开低走,年底翘尾行情。

  由于2018年12月年底翘尾的行情,也就是开发商为年底业绩冲刺,难免到2019年1月份会有一个回落的过程,以及2018年土地市场回落、新一年形势不够明朗,甚至出现个别楼盘打折销售情况,开年较为平淡。春节成为阻击楼市行情的终极利器,2月成交网签量最低,仅3331套。春节后,受“沁园效应”影响,以及全国各地此起彼伏的利好预期,多方因素增强购房者信心,这也导致3-5月网签量逐月攀升,5月份新房住宅网签量达到一个小高峰,达9698套,并在6月份基本维持高位。

到6月底,精准调控再次发力,土地政策率先做出调整,9宗土地挂牌中首次设置了“限房价、限地价”,并且新增毛坯销售均价、毛坯最高单价和精准限价,杭州土地出让“双限”新政落地,楼市调控再度升级,定调房价天花板,市场透明度进一步提高,而且可预期。
  到6月底,精准调控再次发力,土地政策率先做出调整,9宗土地挂牌中首次设置了“限房价、限地价”,并且新增毛坯销售均价、毛坯最高单价和精准限价,杭州土地出让“双限”新政落地,楼市调控再度升级,定调房价天花板,市场透明度进一步提高,而且可预期。

  进入7月,天气炎热,给楼市带来一点降温。月底,中共中央政治局会议指出,不将房地产作为短期刺激经济的手段。政府多方稳预期,市场再次降温,市场活跃度在7月份与去年如出一辙进入了转折点,成交量掉头向下。

  8月起,杭州土地市场难以再次掀起巨浪,溢价率也走低。新政给了开发商有限的盈利空间,售价不在水涨船高,购房者更关心的是土地会是谁拿的。从8月到10月,新房网签量一路走低,“金九银十”再次落空,10月的成交量只比2月多,仅网签6,728套,成为近5年倒数第一差的“金九银十”。

  到了年末,开发商为交上满意的业绩答卷,供应量激增,创纪录的达到17157套。伴随着红盘接连上市,在此利好刺激下,楼市出现“翘尾”行情,11月、12月成交量再次破万,12月份网签量更是达到12930套,为近两年月度最好成绩。

  要数哪些楼盘表现出众,在杭州这样的市场,和项目工程进度、楼盘体量密切相关。金地滨江万科悦虹湾成为套数榜冠军,2019年成交2030套房源,均价33852元/㎡。保利澄品以802072万元的成交金额拿下金额榜冠军,成交均价51735元/㎡。

城北万象城幸福里开盘现场图
城北万象城幸福里开盘现场图
城北万象城幸福里开盘现场图

绿都东澜府一次性推出1368套房源,首开即磬
绿都东澜府一次性推出1368套房源,首开即磬

杭州豪宅标杆项目保利滨江上品四开四磬
杭州豪宅标杆项目保利滨江上品四开四磬

  二手房:全年跌宕起伏,但还是涨了

  众所周知,新房由于收到各种因素制约,难以反映市场真实行情。而二手房的市场波动往往更能反映当今房产市场的情况。当然,伴随着杭州主城区逐步进入存量时代,二手房市场成为观察杭州楼市的重要窗口。据我爱我家(000560,股吧)市场研究中心数据显示,2019年截至12月30日,杭州市(不含临安)共成交8.06万套二手房,与去年同期的7.24万套相比,上涨11.33%。

  从成交量来看,过去一年回暖明显。不过挂牌量在这年确突飞猛进,已突破10万套,市场小有压力。房东为了促成成交,以价换量迹象明显,带动了二手房市场的升温,成交量的提高。

  从月度成交情况看,2019年全年表现为“先扬后抑”,年底和新房同步出现翘尾行情。上半年,3月份“小阳春”确实来了,市场成交量快速攀升,4月份成交达全年高峰,为8821套,并且5、6月份维持高位。

  进入下半年后,收到双限政策和调控政策收紧预期,购房需求明显放缓,月度成交10月份跌至5148套低点。四季度,在挂牌量突破10万套的压力下,在以价换量的带动下,成交量出现了反弹,加上新房价格陆续突破板块天花板,二手房性价比回升,买房重新关注二手房市场,并且更加果断入市,市场信心得到了提升。根据国家统计局数据显示,杭州全年二手房涨幅为3%。

价格方面,200-300万套均总价,成为最受欢迎的房源。从成交比例变化情况看,今年购房套均总价继续大幅攀升,150万以下房源大幅萎缩。而高总价房源,所占比例在缓慢爬升。从各总价段看,整个市场基本呈现“橄榄型”模式,即高低需求少,中端总价段位房源需求大。
  价格方面,200-300万套均总价,成为最受欢迎的房源。从成交比例变化情况看,今年购房套均总价继续大幅攀升,150万以下房源大幅萎缩。而高总价房源,所占比例在缓慢爬升。从各总价段看,整个市场基本呈现“橄榄型”模式,即高低需求少,中端总价段位房源需求大。

要论那个哪个年龄层在购房。根据我爱我家数据显示,今年80后、90后总占比达75.21%,同比去年上升了5.65%,原来他们才是市场上购买力的中坚力量。如今90后已跨越30大关,原来说的90后不买房,恐怕不得不为现实低头,当下购房者年龄正趋于年轻化。
  要论那个哪个年龄层在购房。根据我爱我家数据显示,今年80后、90后总占比达75.21%,同比去年上升了5.65%,原来他们才是市场上购买力的中坚力量。如今90后已跨越30大关,原来说的90后不买房,恐怕不得不为现实低头,当下购房者年龄正趋于年轻化。

政策:落户放开与土地“双限”
政策:落户放开与土地“双限”

  2019年杭州楼市调控主要出台二个政策,分别是:

  1)6月11日,杭州官方发布落户新政称,年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科学历人才,在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的,可申请办理落户。

  影响:此项政策出台,是落实国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,并把政策执行一竿子插到底。体现杭州的包容度和野心,有利于加速杭州经济的增长规模化效应和城市化的进程;从房地产角度看,对于楼市是显著利好,有年轻人就有购房需求。

  2)6月29日,杭州市区9宗地块发布挂牌公告。特别引人关注的是,出让条件中首次设置了“限房价、限精装”,至此,杭州土拍新政出台,意味着2019年杭州楼市调控的升级。

  影响:2019年上半年,沁园涨价留下长尾效应,冲击杭州土地市场预期,土地市场再次火爆。开发商拿地激进,按照拿地价推算,也高于当下在售的价格,主要是寄希望限价松动,实现项目的盈利。

  如今,政府在土地出让时就设定在售价格,意味着锁死了未来房价预期。透明的价格,开发商彻底抛弃幻想,不会让自己亏本拿地,开发商拿地随后更加理性。对于市场来说,也能短期内快速增加供应,比如滨江拿的御虹府项目,用时143天就上市销售,打破原有的销售速度。

  土地:市场揽金超2735亿元,历史之最

  说到土拍,过去这一年,杭州(包括三县市)拍地是2735亿,连续第三年成交总金额突破2000亿,并且成交金额远超,上海、北京、广州、重庆等等城市。

  根据浙报传媒地产研究院,2019年,杭州(十区)土地市场,全年出让土地275宗,总面积903.1万方(约13546亩),总可建面积2218.5万方,总成交金额2677.4亿元,平均楼面价12068元/平方米。

  这一年,港资大佬纷纷来到杭州,大手笔拿下。成交榜总价前三的分别是新鸿基&平安,新世界、嘉里,三家港资企业拿地总金额接近300亿。

综合过去一年表现,2019年杭州全区涉宅地成交金额最多的区域依旧是去年的榜单冠军——萧山区,成交总金额达539亿元,出让面积共有136.6万方。
  综合过去一年表现,2019年杭州全区涉宅地成交金额最多的区域依旧是去年的榜单冠军——萧山区,成交总金额达539亿元,出让面积共有136.6万方。

  从2019年各区域的住宅房源供应来看,余杭、萧山供应量突破300万方,成交也是这两个区分列前二,萧山区更是成交了3415375平方米。2019年杭州涉宅地块,可售面积是1150万方,按照当前115平方米套均面积来算,未来可供应房源大概10万套,2020年供应量基本保持平稳。

  2019年房价收入比还算靠谱:11.4

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。杭州数据是,单套总房款324万元/家庭可支配收入283408元)=11.4。

  根据克而瑞相关数据统计,2019年杭州新房住宅成交总额为329,706,306,317元,成交套数为101,707套,成交套均总价大约324万元。杭州市统计局数据,杭州三季度城镇居民人均可支配收入53139元,则相关计算70852元计算,则家庭收入以人均可支配的4倍283408元计算。

  市场心态:一手依然买买买,二手买家入市更积极

  2019年对于新房买家来说,依然焦虑重重。据杭州乐居的不完全统计,杭州楼市参与摇号登记953次,共计约11万套房源上市交易。其中需要摇号楼盘483次,“流摇”楼盘469次,包含“零登记”楼盘174次,总计参加摇号75.63万人次。买房想买的楼盘,摇号难度很高,经过调查有相当比例人摇号10次以上未有收获。而万人摇的红盘,堪比买彩票中奖;另一方面,469次的流摇,接近一半。实际上,大多数楼盘最终去化都比较理想。比如,临安区总共摇号次数为181次,流摇165次,看似市场降温明显。不过,成交数据却十分亮眼,全年临安区成交18098套房,一举跃进十区的前三。

  二手卖家则诚意度提高,带动市场回温。二手房市场在这一年确实有点出乎意料,成交成8.06万套并不低,市场呈现供销两旺。根据好找房平台数据显示,今年杭州二手挂牌量从年初的6万多套到11月5日的突破10万套大关,挂牌量高了,购房选择余地大了,再加上近年进入新房交付的大年,之前投资客持有房源不少,预期压力加大,房东降低价格,也随行就市,购房者在稳楼市的预期下,也更容易接收当前的价格,进而带动了二手房市场整体需求及成交的升温。

  住宅租金:租客松了一口气 2019年租金没有涨

  根据杭州我爱我家市场研究中心数据显示,2019年杭州市租赁市场租金单价为62元/㎡· 月,租赁市场租金同比2018年基本持平。在大量的拆迁和人口流入的背景下,杭州的租赁市场租金出现了飞速增长的过程。因为供应量的大增,导致了2018年下半年市场上出现了供过于求的局面,相应的杭州市租赁市场租金也开始了快速的下滑。2019年杭州市租赁市场供需结构逐步平稳,租金也随之企稳。

2020预测:双限下房价稳定 只是依然不好摇
2020预测:双限下房价稳定 只是依然不好摇

  乐居普通员工认为,2020年将坚持“房住不炒”,着力稳地价、稳房价、稳预期的前提下。2019年年底多个城市楼市政策微调,2020年杭州楼市已经基本稳定了。政策基本不会怎么样了。尤其是杭州土拍和新房都严格地限制了销售价格,房价大涨和大跌的可能性几乎没有。不过,不同楼盘间热度分化依然会延续,配套较为完善、规划前景可观,且价格适中的楼盘仍然是购房者追逐的热点。

  据相关开发商工作人员了解,双限政策改变了原有的游戏规则。在杭州利润收窄的情况下,需要开发商重新适应,对于追求高周转的房企,会转移到周围城市。留在杭州这个舞台的房企,必须具备品牌价值、成本管控,产品打造和营销能力,实现快速去化和变现等等能力。

  其他杭州市民,大多数认为2020年的房地产感觉不会大起大落。当下还是需要摇号才能买到房子,现在一些楼盘价格又涨了一些,整体还算平稳,只能说希望买房难度比2019年好一点,该买还得买。

  2020走势:政策稳定,小阳春可期,关注奥体、未来科技城

  2018年,我在年底时候说了,2018年内外部不确定因素很多,楼市扑朔迷离。而过去的12个月,房地产政策走势进一步明朗,到年底中央经济工作会议用166个字定位了房地产市场,2020年将“保持房地产市场平稳健康发展”。具体到杭州,一直来楼市调控政策比较适中,全面落实因城施策的大背景下,限购、限贷、限地价、限房价、限装修等等政策2020年不会退出。不过,各政策的操作空间灵活度越来越高。

  值得注意的是,在今年的中央经济工作会议通稿中,货币政策从去年的“松紧适度”到今年的“灵活适度”。社会资金成本降低趋势不变,LPR利率还会下降,个人认为房贷利率将会稳中有降,对于刚需会更友好一点。与此同时,双限政策明显推动开发商推盘节奏,预计2020年小阳春行情可期,主要指的是量的波动。

  2020年,杭州值得关注的区域有奥体,未来科技城,两个板块供应量大,其中钱江世纪城作为“杭州未来的城市新中心”,承担着亚运三馆、亚运村、亚运会主新闻中心和国际广播电视中心、壁球比赛场地、中国棋院杭州分院新大楼及亚运有关道路、桥梁、水系、绿廊等配套项目的建设。在亚运这样的风口上,钱江世纪城迎来了高光时刻。就拿亚运村来说,能卖的房子有4400套,又给购房者一次留在市中心的机会。

  很多人会留意二手房,供求更加平衡了。不过,新房供应量大,红盘在新一年依然会接踵而来。再者,当前进入新房交付的大周期,二手房需求还是受到压制。不过,“公民同招”和“民办摇号”政策,加上新房价值缓慢回升,二手房次新房的户型面积优势显现,二手房需求会提升。预计在无政策刺激下,2020年二手住宅价格也将保持稳定。

  本次调查采编人:上官剑 潘宇凌2020年1月15日

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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