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“别在股价黎明前出货” 这次说的是绿城中国

2020-01-22 10:18:38 和讯房产  杨羚强

    “结合市场规模、影响力、操盘能量、溢价能力、融资成本,你很难很难再找一个股票像绿城这么有赌博价值的股票了,你很难相信它居然只有两百多亿市值。绿城是极低估+高增长。大伙几年都忍了,不要倒在黎明前。”最近的一两天,绿城中国(HK3900)的股东心情就像过山车,此起彼伏。14日,股价刚刚创了新高,旋即又开始往下掉。

  尽管有人认为绿城的增长空间有限,目前的股价似乎短期内见顶。但也有更多的人看好绿城中国的未来。毕竟在过去七个月时间,绿城发生了太多的改变,销售的快速增长,管理层越来越重视利润和效益。这些变化都让投资者相信,绿城会是未来一支大牛股。

  尤其是绿城的信息披露,非常全面、透明,这点即使是先阶段认为绿城股价将横盘一个阶段的观望者也是高度赞扬。

  突然:绿城就成为雪球明星

  “大牛股”、 “明星公司”……,不怎么频繁关注雪球的投资者,突然看到用户对绿城中国这样评论,往往有恍若隔世之感。

  还是在不远的几个月前,大多数投资者还是认为绿城跑赢了品质,跑输了股价,是一个投资黑洞。作为行业内数一数二的品质标杆,也是最早完成全国布局的二十强房企,但最近几年的增长速度却不尽人意。

  可是,去年三月以来绿城中国的一系列改革,却让投资者重新看到了这家老牌的行业龙头房企,在业绩增长上,正在重新回归行业的前列。

  一位投资者评价说,“以前绿城给投资者的印象不太好,比如过于执着售价和产品,不考虑项目盈利等等。从张亚东最近的举动来看,绿城正在逐步摆脱这种经营模式。从发展的眼光来看,绿城目前正逐步向正确方向先进。相信张亚东所说的:给绿城三年时间,一定能重回行业前列。”

  截至2019年12月31日,绿城中国实现合同销售金额2018亿元,同比增幅达29%,达成全年2000亿元的冲刺目标。

  年初绿城中国曾将本年度销售目标锁定为1800亿元,预计上半年完成30%,下半年完成70%。如此三七分的目标切割,给下半年带来不小的压力。半年度业绩公布之时,绿城半年度销售额743亿元,完成全年销售额41%,即便超额完成了上半年预期指标,仍有不少声音质疑绿城能否顺利完成全年业绩目标。为缓解供货不足的情况,绿城2019年开启全周期拿地,同时大刀阔斧进行内部革新,并且引入跟投制度,大大提高了管理效率,使得绿城“后来居上”投资者对绿城的评价,随机发生非常显著的变化。有人说,顺利拿下全年销售目标 以 2019年度目标的完成情况看,新的管理层抓指标的能力让人信服。绿城审慎拿地的态度,也让投资者对守住整体净利润率 8%的底线也有信心。

  2020年销售额会到2500亿元

  在张亚东的领导下,绿城在2020年,延续2019年下半年的高增长应该不会有太大问题。2020年新年伊始,绿城中国召开2019年度表彰大会和2020年度经营计划工作会议,认真总结过往经验,结合战略规划,系统部署下一步的工作任务。 

  绿城提出,以战略视野,放眼长远,提升格局,集中力量高质量编制“战略2025”规划,解决“绿城要成为谁”的问题;进一步坚定品质品牌、特质特色道路,务实高效、开拓进取,坚守产品品质第一品级,保持客户满意度第一身位,位列综合业绩第一阵营,实现2025年的战略目标。

  在“战略2025”规划的开局首年,绿城今年要努力达成投拓增备、销售金额各2500亿元的目标。加强投拓体系和营销系统建设,优化投资组合,改善货值结构,提升投资销售均好性。坚持因城施策,实施“读城计划”,完善项目群投资机制。加强投资工作前置,推进猎地计划。增强收并购能力,提高收并购项目质量。拓展销售渠道,建立数字化平台,落实“全员、全民、全面”销售举措,提升长库存去化率,实现全民营销,持续将发展动能转化为年度经营业绩。

  在房地产主航道上,做实各大区域平台,短中长期项目结合,招拍挂、收并购、特色特质、小镇、轻资产全面开花,深入谋划投资、运营、产品、营销、财务等重大举措。

  轻资产业务模块,进一步增强开发服务能力,强化资源整合能力,提升金融赋能优势,推动商业模式升级,保持行业龙头地位。

  绿城+,积极培育与房地产主航道业务并驾齐驱的重大蓝海产业,找到房地产业务之外的第二增长极。

  股价还有继续向上空间

  在一连串的利好下,绿城股价开年一路向上,股价最高时,较年末上涨了20%

  有人说,绿城开年股价就上涨了20%,估计今年会在这个价位持续徘徊。

  但在很多投资人看来,目前绿城的估值是很便宜的。正如本文开头那位投资者所说,绿城中国是目前内房股中,股价比净资产还要便宜的地产股。公司的市净率只有0.748,总市值237.1亿元。而和绿城规模相近的几家房企,旭辉控股(HK0884)市值达到490.4亿元,华润置地(HK1109)总市值2609.9亿元,中国金茂(HK0817)714.4亿元,龙湖(hk0960)2246.7亿,世茂房地产(HK0813)1020.2亿元。

  所以,绿城的市值和市盈率和上述企业有巨大的差距,核心原因就是受到了盈利能力不足、增长乏力两大因素制约。

  在所有同规模房企中,绿城是市赢率最高的,高达33倍,但净资产收益率(ROE)却奇低。截至2019年6月30日,绿城的ROE只有2.6%。而同期金茂的净资产收益率达到9.74%,华润是8.82%,世茂是8.21%。

  与此同时,绿城中国在2017年和2018年的销售增速,均远远低于百强房企的平均增速。孱弱的盈利能力和逊于同行的销售增速,客观造成了目前较低的股价。

  但如今这些制约绿城股价的因素都在消失。

  中国指数研究院发布研究报告称,绿城一直在做补齐短板的工作。为提高运营效率,绿城进一步加快了周转速度,要求拿地至开工4个月、拿地至开盘9个月、拿地至回正14个月,较此前的周转速度大大加快。同时对在岗员工人数的规模进行控制,要求实现增项目不增人,全年人工费用匹配业绩增长。过去半年时间,绿城的人效有很大的提升。人均在建面积从7665平方米/人,增加至8547平方米/人,增长11.8%。

  2019年绿城中国全力推进全周期拿地,进一步保障充足的土地储备,不断优化供货节奏。相比前两年的谨慎拿地、反周期拿地策略,2019年绿城为保障充足的供货量,开启了全周期拿地。截止2019年12月29日,绿城共拿下73宗土地,远高于前两年拿地数量。土地投资额约856亿元,新增货值超2000亿元,新增可售面积逾800万平方米。截至12月31日,绿城土储待售货值已超5000亿元,创历史新高。

  近年来绿城非公开市场拓展能力明显加强,2019年非公开市场获取土地40宗,占比近50%,同比增长135%。其中收并购能力提升明显,完成了上海新湖明珠项目等重大收购项目落地。

  有投资者评论绿城的股价,认为是偏低的。

  “你有个品牌店,一年做一两千亿的生意,你肯300亿卖掉?看看销量、拿地金额、净资产、总市值,还有那个比绿城更有‘赌博’的价值?一口气涨五倍,最佳内房股,对于绿城又不是没经历过。”

  上述投资者算了笔账,发现加上融资成本,以及对此前资产的处理损失,中交入主绿城的成本已经超过16元一股。他有信心,在资本运作效率提升的背景下,绿城的股价最终能超过16元,达到20乃至30元一股。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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