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绿城中国再按加速键,“后宋卫平时代”亟需新标签

2020-01-23 09:25:14 蓝鲸财经 

  提前撞线2000亿销售额的绿城中国(HK.03900)显然并不满足。

  近日,绿城中国在经营会议中提出,2020年拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标,再一次表现出对规模的渴望。

  在刚刚过去的2019年,绿城中国的业绩表现超出市场预期。这家经历债务危机、人事变更的老牌房企,正重回规模赛道。随着宋卫平逐渐隐退,站在2000亿的新起点上,绿城中国又将如何发展?值得研究。

  绿城中国"改道"快周转

  2019年6月,绿城中国行政总裁张亚东在股东会上表示,给他三年时间,一定会把各种指标调整好,成为行业优等生。

  从销售额上而言,张亚东似乎并未食言。截至2019年12月31日止,绿城集团实现总合同销售面积1027万平方米,累计实现2018亿元销售额,同比增速29%。其中,投资项目合同销售1354亿元,同比增长33.8%;代建项目销售额664亿元,同比增长20.3%。相较于去年同期6.9%的增长率,绿城中国的这份成绩单并不差。

  在业内人士看来,绿城中国的业绩增速得益于公司推行的快速周转策略。早年,由于城市布局、产品结构不合理等因素,绿城中国积压了大量库存,不但降低了周转效率,也增加了资金成本。随着公司产品及营销策略的改变,绿城中国低周转的现状正逐渐改变。据悉,新获取项目从拿地到施工需5.3个月、拿地至开盘需9.8个月,拿地至股东回正需16个月。

  绿城方面亦向蓝鲸房产表示,为提升周转效率,公司加大了对城市和客户的研究。产品上追求标准化来加速去化。针对存量房源,公司还启动了全员营销的策略。蓝鲸房产了解到,目前绿城已降低了高端产品的比重,并完成了8大产品系列的搭建,通过推动成熟产品在新项目的快速转化运用,来提高周转效率。

  蓝鲸房产梳理发现,2016年至2018年,绿城中国投资销售额(扣除代建)分别为958亿元、1033亿元、1012亿元,其中新推房源占比分别为:51.15%、56.05%、74.41%。虽然2019年新推房源在销售额的占比情况尚未出炉,但绿城方面向蓝鲸房产称,新推房源去化情况并不差,杭州、宁波、南通、西安等重点城市新推房源平均去化率达95%以上。

  58安居客研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出,快周转是企业发展的“加速器”,具体体现为快速拿地、快速开发、快速去化、快速回款、再快速拿地。正因如此,其对于房企自身的要求也很高。资金、运营、销售等环节皆需要有高度协同性,环节间衔接不顺可能容易出现意想不到的后果。

  有分析称,在做好快速周转的同时,绿城如何提升整体运营能力,从而保证好产品品质,显然会持续考验着管理层。

  后宋卫平时代,绿城亟待打造新标签

  随着公司逐渐走出业绩泥潭,接下来绿城中国的发展之路,同样引人关注。

  2019年5月以来,绿城中国股价涨幅已超过80%,但与同等规模的房企相比,绿城中国的市值仍然是最低的。显然,市场对绿城中国仍有疑虑。

  事实上,自2014年中交(SZ.000736)入股绿城后,老绿城已被一分为四:绿城中国、蓝城、蓝绿双城,以及绿城服务(HK.02869)。在业内人士看来,虽然绿城中国在房地产主业的发展上可圈可点,但由于老绿城的“人员分流”,绿城在代建、小镇等领域均面临着不同程度的竞争。

  如今,宋卫平退出绿城中国管理层,将主要精力放在自己的蓝城集团,打造理想小镇。同时,绿城中国逐渐撕去宋卫平的标签,按照大股东中交的规划,走向了规模之路。据克而瑞数据披露,绿城中国实现2018.3亿流量销售额,位居房企第11位。

  而宋卫平爱徒、原绿城中国行政总裁曹舟南从绿城出走后,创办了新的平台蓝绿双城。仅仅1年的时间,蓝绿双城便实现从无到有,新增可售货值达800亿元。显示出强劲的发展势头。这已和绿城代建业务形成明显的竞争关系。此外,原绿城物业板块绿城服务也被拆分上市,独立于绿城中国之外。

  面对着诸多同宗同源的”小绿城”,绿城中国又将如何应对?

  据绿城近期出台的五年规划披露,接下来,绿城将重点围绕重资产、轻资产和“绿城+”(房地产上下游产业链业务)三大板块进行布局,做一名“有特长且全面发展的优等生”。为实现这个目标,在2020年,张亚东又会对绿城怎样动刀?蓝鲸房产会持续关注。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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