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新年49亿元树旗杭州,中梁控股再表二线进击决心

2020-01-23 09:26:59 蓝鲸财经 

  近两年不断改变土储结构的中梁控股(HK:02772),新年伊始便在强二线城市杭州插下一面旗帜。

  1月17日,在竞争激烈的杭州土拍市场上,中梁控股脱颖而出,以49亿元总价拿下了引来近20家房企觊觎的未来科技城212号地块。

  这是2020年中梁控股拿下的首个地块,同时也是其近年来投入土地款最高的一幅地块。然而,火热的竞拍以及严格的限价,也意味着项目或难有理想的利润空间。在业内人士看来,在中梁重金拿地背后,或是其强化二线城市布局以及对去化、规模的进一步渴求。

  49亿元杭州拿地

  2019年最热闹的土地市场——杭州,在经过短暂的预热后,于1月17日迎来了新年第一场“百亿”土拍。作为这场土拍的重头戏,底价42.92亿元的未来科技城212号地块,最终由中梁控股以逾49亿元的总价成功摘获。

  在近20家房企中脱颖而出,一时间中梁控股再度站在了聚光灯下。同时,这也是中梁控股在招拍挂市场上最大的一笔买地支出,曾经在三四五线实现规模快速扩张的中梁控股,以新的形式,再一次宣誓其进击二线城市的决心。

  事实上,一直以来,围绕中梁控股的关键词总少不了“三四线”,归结其中缘由,除“MINI超大奔”的言论令人深刻印象之外,更多还是其依赖三四线实现的快速扩张之路。

  根据历史数据,在2016年-2018年的三年间,中梁控股实现了三级跳,以131%复合增长率,由百亿规模一跃成为千亿房企。在此期间,中梁揽储节奏也在不断加快,从2016年的63宗到2017年的119宗,再到2018年的221宗,累计新进驻了上百座城市。

  在基本完成了全国化布局后,曾经热爱“MINI”的中梁也开始迷恋了“大奔”。面对市场风向的变化,中梁控股在2018年下半年起加大了二线城市的布局,而这一转向也使得中梁在该年新增土储中,有三成货值均位于二线城市。2019年,这个比例进一步增长,当年其新增土储在二线城市的占比已超过50%。

  然而,在 “贴身肉搏”的二线城市,特别是热门城市,房企想做出成绩并非易事。业内人士表示,在售价被锁定后,成本及利润空间更容易被估算,因此也注定除资金成本优势突出的佼佼者外,多数房企难以在热门限价地块中取得高额利润。

  本次中梁竞得的未来科技城地块亦或如此,据悉,该地块毛坯销售均价不高于31000元/平方米,精装均价不高于34500元/平方米,在剔除需配建的公租房面积后,地块的实际楼面价为24266元/平方米,有观点认为,结合融资成本来看,预计该项目净利润将在5%左右。

  显然,此次留给项目的获利空间并不算大,而在利润诉求背后,中梁又有着怎样的打算?

  二线城市推动高周转?

  作为中梁实现高速扩张的另一把钥匙,“4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入”的“456”模式,依然是其核心“武器”之一,在保证资金高效利用的同时,进一步助推其规模向上。

  达到千亿之后,中梁在2019年销售额依然取得了五成的增长,并于前11个月便顺利完成1300亿元的全年目标,并最终将自身规模推至1500亿元上方。

  而为其高周转护航的,则是中梁控股不错的去化能力。有媒体根据可售货值及销售额计算,2019全年中梁去化率约在70%左右。在市场环境相对趋冷的2019年,多数房企去化率均保持在五成至六成之间。

  在财经评论员严跃进眼中,70%的去化率无疑是一个不错的数据。他表示,如果仅从一个楼盘的销售来看,一年如果能够去化70%也是可以接受的表现,在2019年整体降温的背景下,这个数据应该说是可圈可点的。

  事实上,在低维城市需求不足的大环境下,中梁控股去化的保证已逐渐落在二线城市上,据其中报披露显示,在2019年上半年销售额居前的10座城市已基本由二线城市包办,其中,在今年年初便投入重金的杭州亦跻身前五。

  资料显示,自2016年首次进驻杭州以来,中梁控股先后在萧山区、拱墅区、余杭区等区域布局了多种业态。但较本次布局的未来科技城项目,更多仅是小试牛刀,例如,中梁于2019年公开市场拿下两幅杭州地块合计拿地金额尚不足7.5亿元。

  显然,在2020年中梁有了进一步拓疆杭州的打算。

  “从杭州市场的热度来看,是有利于中梁高周转的。”财经评论员严跃进表示,在2020年杭州亚运会前后,市场都会给予当地地产项目更多的关注,杭州土地市场在2019年出让金额全国居首等信号,均显示杭州当前不错的热度。

  可以想象,在规模即“正义”的当下,随着三四线红利逐渐消退,中梁亦需要在需求强烈的二线热门城市布局,以保持自身规模的增速。

  与此同时,对于“浙系”房企来说,杭州无疑有着特殊的意义。区别于以杭州起家的绿城、滨江,发迹于温州的中梁控股虽然有着不一样的发展路径,但杭州始终是浙系房企、乃至全国房企验证自身综合实力的试金石。业内人士普遍认为,若有标杆项目能在产品力竞争激烈的杭州脱颖而出,对于全国化房企在其他一二线城市站稳脚跟以及品牌溢价均有一定增益。

  而随着进击二三线,拓疆杭州的大旗竖起,2020年已将70亿元货值收入囊中的中梁,又将在杭州掀起怎样的波澜,蓝鲸房产将持续关注。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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