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绿城破2000亿,建业破1000亿背后,都有同一个原因!

2020-01-31 08:21:16 和讯房产  老罗

    本文转载自公众号:“明源地产研究院”

    2020魔幻开年,大家都在揣测房地产的未来,这个春天还会好吗?

  明源君最近闲在家里,拿起2019的数据一看,发现了一个有意思的现象:

  2019年全年,建业拿下了1017.5亿元的销售总额,同比增长了39.8%,首破千亿。其中,代建业务就揽下了283.2亿,功不可没。

  借着代建业务的东风,建业开始走出河南,在全国范围内接单代建项目。

  另一厢,代建巨头绿城管理在2019年拿下了664亿,规模不输一家TOP50房企。

  绿城也因此突破2000亿大关,拿下2018亿。无疑,代建已经成为了绿城的一把利剑。

  行业的春天到底怎么样我们还不清楚,但是这些代建房企的春天似乎已经到了。其中的原因到底是什么?而进入代建领域,房企会陷入怎样的瓶颈?又有何对策?

  实际上,房企代建业务的勃勃生机背后,正折射出整个行业逻辑的变化节点正在到来,实力房企的道路正在越走越宽。

  接下来,明源君就为你细说。

  3大红利消失,能力为王

  “手艺人”的春天到了

  什么是代建?

  你有地,或者你有钱,但却不一定你会造房。这时候你委托别人来设计、建造施工,这就是代建。实际上,在欧美并没有纯粹的代建,也没有纯粹的自投,更多是混合经营模式,例如通过杠杆或基金的铁狮门、凯德模式。

  最初,代建的委托方多是政府,随着商业代建的崛起,代建委托方已经从政府拓展到了更广范围内。而明源君要说的,正是这批掘金代建市场的房企们。

  无疑,代建是片蓝海。

  但是,相较于没有在C端打响知名度的的代建商、建筑商,品牌房企进入这一领域更具先天优势。他们不仅有着纯熟的操盘经验,可以提供更多维度的服务;而且他们强大的品牌效应,也正是许多委托方所需要的。

  即使是两年前,要问房企做代建如何?80%的回答都是不看好。

  咱们房地产公司利润又足、市场又好,搞什么代建?有什么行业比房地产行业更香?

  没想到的是,不过须臾,代建就迎来了发展契机。在明源君看来,以下3个原因,正是品牌房企成功在代建领域掘到金的背后逻辑:

  一、三重红利消失,实力不足小房企和资本方正在寻求代建

  房地产行业之前的无限风光,大半都要归功于土地红利。

  之前很多地产项目赚钱,是靠投资正确,赚的钱80%是土地增值。但很明显,土地红利现在已经消失殆尽。

  与此同时,杠杆红利的结束也彻底颠覆了房地产之前的玩法。

  这两年,央行、银保监会等部门齐齐出手,信托、美元债等融资渠道大大受限,银行对开发贷的审核也趋于严格。不仅是渠道收紧,融资成本也在不断攀升。

  资本方越来越青睐实力雄厚的头部房企,他们不仅能拿到更多的钱,也能拿到更便宜的钱。被拧紧的资金水龙头,正在压缩中小房企的生存空间。

  长期调控下,房地产行业的周期红利也不复存在。

  按照之前的玩法,土地并不难拿,钱也并不难借,房企只要拿到这两样东西,即使现下并不赚钱,只要耐心等待周期到来,就又能风生水起。

  在这样的发展逻辑下,不少房企在拿地和借钱都是很激进的,以前一阵出事的F房企为例,近几年疯狂拿地屯下了不少土储,并且不惜高息借钱,最终出现了流动性危机。

  还有一些小企业,正在被逐渐提高的行业门槛拒之门外,很可能出现以下两种情况:

  1) 造不起房子。除了成本高企和杠杆减弱的效应之外,小企业还面临了人才危机,实力不够的房企造不起房的几率增大。

  2) 造了房子也很可能卖不出去。房地产进入买方市场,造房很简单而造好房却很难,品牌效应不足的小房企即使成功推盘,也要经受市场的严峻考验。

  由此一来,a.拿地后无力开发的中小型房企;b.意欲投资房地产领域的资本方,两个群体对代建的需求开始凸显。

  一大把手握土地和资金的人开始寻求合作,商业代建的市场空间加大。

  二、代建等轻资产模式冒头,实力房企的护城河加深

  可以这么说,目前所有房企最为承压的就是两大因素:土地和政策。

  而代建模式恰恰正好缓解了这两重困境。

  首先,代建模式没有拿地之忧。不用拿真金白银去参加招拍挂,还可以规避政策收紧对项目布局及后期去化带来的不利影响。

  其次,商业模式更轻,没有资金之虑。具体来说,传统代建费由3部分构成:1)派出人员的税前薪酬;2)与在建面积、施工进度挂钩的基础收费;3)与销售额挂钩的分成。

  这样一来,代建轻资产业务正好与房企的重资产板块形成周期协同发展。

  与此同时,业务细分之后,房企也将鸡蛋放到了完全不同的篮子里,成功分散了风险。这也是绿城和建业在众多房企遭遇增长瓶颈之际,依旧保持良好势头的重要原因。

目前来看,开辟了代建业务的房企多为具备实力的品牌房企,例如万科、融创、绿城,绿城甚至已经形成了完整的标准化体系。
  目前来看,开辟了代建业务的房企多为具备实力的品牌房企,例如万科、融创、绿城,绿城甚至已经形成了完整的标准化体系。

  但上升到战略高度的仍在少数。尤其,除去政府代建之外,在全国范围内布局商业代建的房企更少,整个商业代建市场发展潜力巨大。

  三、代建也是房地产行业的大势所趋,“手艺人”的春天到了

  过去二十年,开发商在地产行业一直大包大揽,扮演了所有的角色。

  这会导致什么?业务不精,自我定位也不清晰,什么都想干,什么都要插一脚。

  术业有专攻,未来的趋势一定是有钱的房企投资,项目开发管理能力强的房企来操盘,运营能力强的人来做后期运营,每个房企都发挥优势做自己最擅长的事情。(相关详情可点击查看:《房地产将裂变成4个行业,你会是哪一行的巨头?》)

  按照这个逻辑发展下去,专业分工更加细化,以后很有可能投资和专业开发是两个不同的体系。其中代建就代表了“专业开发商”,类似于传统的手艺人,主要依靠品牌输出以及项目开发管理能力赚钱。

  此外,代建市场规模潜力也是巨大的。

  曾经有报告指出,未来房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场份额,代建累计规模将达17亿平方米,累计可实现销售额将达13万亿,或将诞生千亿收入的代建企业。

  绿城管理总经理李军也认为,代建业务是一个亿万市场,未来将占到国内房地产行业的10%-20%。

  2019年,绿城和建业等打出代建战略的实力房企的不俗表现,或许也说明行业正在朝着这个未来前进,“手艺人”、专业者的红利期到来。

  房企做代建有3大瓶颈

  还要跨越3大门槛

  “手艺人”的红利期没错,但这红利也并不是谁都能拿。

  要想在这笔红利中分到一碗羹,代建房企还要面临以下3个瓶颈:

  首先,代建费率过低。

  目前来看,代建费一般相当于项目销售额的5个点,这几乎是代建行业的最高标准了。尤其是在委托方投资资金有限的情况下,如何降低项目成本就成了代建方的主要课题。

  但仅仅关注成本是不够的。对成本过于严厉的把控,会降低项目质量,最终会损害代建方的品牌影响力,重要的是对盈利模式的挖掘。

  以绿城对整个链条的挖掘为例,代建已经从单纯的代工建造,发展到从最初的前期管理,到后期的物业使用都有覆盖的全产业链服务。

绿城管理“全生命周期服务体系”
绿城管理“全生命周期服务体系”

  其次,人才组织存在挑战。

  在不同区域开展代建业务有一个尴尬的地方:在陌生区域代建需要“区域化”的团队,而如若代建房企无法在这个区域深耕,区域化团队做完一个项目就只能解散。

  这样一来,不仅代价太大,而且对人才组织也是个挑战。如果无法快速组建起团队,很多项目你都接不了。

  最后,接到不好的项目,很容易砸招牌。

  代建房企如果项目不筛选好,很容易就砸了自己的金字招牌,这样的新闻在过去两年中不在少数。这导致了一些代建房企在接项目的时候缩手缩脚。

  可见,房企做代建的门槛并不低。那到底谁能做代建呢?

  先来看看目前代建业务正当时的几家房企都在输出什么?“品牌+管理+资本+服务”,无论是哪个,都暗暗指向了房企的“软实力”。在明源君看来,房企要想拿起“代建”这把利剑,有3个门槛必须跨越:

  1、要有团队和能力,才能开展业务。

  没有专业的经营管理能力和强大的建设能力,也就谈不上品牌。越是轻资产越拼管理,这些管理的背后都是人,人才是核心资源。绿城管理李军就曾说过,代建的行业壁垒是人才,是核心团队的认知水平和经营理念。

  2、要有产业链上的资源整合能力,才能扩大规模。

  做代建需要后台更强大的产业链的资源,施工设计、材料供应商等各种服务的体系分包,没有强大的产业链整合能力根本玩不转。以绿城管理为例,绿城就将项目前期规划、材料采购等也纳入到了自己的服务之中。

  3、要有品牌和产品力,才能打开市场。

  没有产品实力的中小房企,选择代建更多是在寻求更加强大的品牌和产品力,来保障项目能够卖得好。如果找来的代建,和自己建的相差不远,他这又是何苦呢?

  而对于品牌输出的代建方来说,这个输出的过程也是加强规模和巩固品牌影响力的大好机会。在这一层面,代建模式是个皆大欢喜的双赢模式。

  目前,绿城、滨江在中高端产品方面优势明显,代建多围绕住宅开发和管理展开,朗诗将绿色科技住宅作为了自己代建业务的标签,万达则发力商业地产的品牌输出……可以看出,代建还有广阔的细分市场可以开辟。

  每个进入代建的房企都根据自己的优势所在,在各自的领域表现迥异。而在蓝海市场逐渐变红的过程中,头部企业将会更加强大,而杀出某一领域的垄断龙头。

  结语

  以前干房地产,有地有钱就行了;而现在有地有钱,没品牌没实力一样不行。

  一通分析下来,我们就能够发现,在这个乍暖还寒的时候,与其说是代建的春天,不如说是实力者的春天。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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