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金融街物业:孙杰“集权”丨穿透IPO

2020-02-03 11:53:11 和讯房产  曾树佳
金融街物业:孙杰“集权”丨穿透IPO㉝

    本文转载自公众号:“地产K线”

    乐居财经 曾树佳 发自北京

    在消费升级、存量物业面积持续增长的背景之下,物管企业的上市潮仍在延续。近日,来自北京的金融街物业股份有限公司(以下简称“金融街物业”),也向港交所递交招股书,冲击资本市场。 以北京金融街区域为起点,金融街物业专注向位于国家各级金融管理中心的物业,提供物业管理及相关服务。截至2019年9月30日,金融街物业在全国拥有11家附属公司及37家分支机构。业务涵盖多个物业类别,主要专注于商务物业。 金融街物业的董事长兼总经理孙杰,拟以上市作为契机,进一步规范公司的管理模式、提升企业的品牌价值,并扩大业务规模。但该公司的发展,仍对联属公司有着高度的依赖性。孙杰“集权”招股书显示,在上市前的股东结构中,北京西城区国资委通过北京金融街投资(集团)有限公司(以下简称“金融街集团”)、华融综合,间接持有金融街物业47.52%股份;中国人寿(601628,股吧)保险透过天泰置业持有金融街物业29.49%股权。

金融街物业:孙杰“集权”丨穿透IPO㉝
  此外,公司及其附属公司的员工100余人,则通过融信合泰持有金融街物业22.99%股权。截至最后实际可行日期,孙杰在所有员工中,于融信合泰持有的权益最大,达3.041%,显示出他不一般的地位。 目前的金融街物业董事会,包含一名执行董事、4名非执行董事,以及3名独立非执董。其中仅有的一名执行董事,正是孙杰。他兼任董事长、总经理及提名委员会的主席,主要负责主持公司经营工作,并作出重大运营决定;督促董事会决议及集团发展战略的执行。 针对这种决策与执行一手抓的情况,上市规则附录十四条文A.2.1提及,董事会主席、总经理职位不应由同一人担任。金融街物业对此表示,为维持良好企业管治及全面遵守守则条文,董事会将定期检讨是否需要委任不同人士,分别担任主席与总经理的角色。 但从另外一个角度看,金融街物业之所以让孙杰身兼两职,主要还是考虑到他在物管行业中,拥有丰富的专业知识及洞见。孙杰可以让公司的整体业务规划、决策制定及执行更为有效及迅速。 翻阅孙杰的履历可以发现,46岁的他,已在金融街集团工作了22个年头,先后负责餐饮服务、物业管理及酒店管理板块。 1997年1月,孙杰开始担任金融街物业的餐饮部副经理,此后在北京顺成饭店沉淀了11年,接任总经理之位,负责监督公司的管理及营运。2011年之后的三年间,孙杰任职于金融街资产管理有限公司,负责商务物业开发及资产管理业务。 2014年前后,是金融街物业走出北京,进行异地拓展的时期。期间孙杰成为该公司的总经理,并于2017年11月,获委任为董事长;同时担任北京物业管理行业协会副秘书长。 隔年10月,孙杰在媒体采访中,公布了金融街物业的上市计划,将2020年定为上市的最后年限。在他看来,资本市场对物业企业来说是规模化发展的必经之路,他拟以上市作为契机,来规范公司的管理模式、提升企业的品牌价值。 为此,在孙杰的主导下,金融街物业开始为上市做铺垫。为进一步增强资本基础,一年多的时间,该公司增厚了两次注册资本。2019年9月,其完成改制为股份有限公司之后,注册资本达2.7亿元。

  除此之外,孙杰还与非执行董事宋宝程、佟岩一起组成提名委员会,推动董事会成员的多元化。即透过考虑性别、年龄、文化及教育背景、种族、专业或其他经验、技能及知识等多项因素,实现董事会的多元构成。 高依赖与低毛利率企查查信息显示,金融街集团持有金融街控股(000402)31.14%股权,所以金融街物业与金融街控股互为联属公司。金融街物业的大部分物业管理项目,都来源于以金融街控股为主的联属集团。 截至2019年9月底,金融街物业管理项目的数量,由上年底的116个增至137个;在管建筑面积由上年底的1640万平方米增至1900万平方米。其中,商务物业在管面积为782.8万平方米,占比41.2%;住宅物业在管面积为923.4万平方米,占比48.5%。 近年来,金融街物业来源于联属集团的项目在管建筑面积,在稳步增加;于2017年、2018年12月31日以及2019年9月30日分别约为840万平方米、 1,020万平方米及1,130万平方米,占在管总建筑面积的63.5%、62.3%及59.3%。 与其他赴港上市的物管公司一样,高依赖的特点,也在促使着金融街物业加大第三方项目的获取,追求物业管理组合的多元化。往绩期间,金融街物业录得独立第三方项目在管面积,分别为约480万平方米、620万平方米及770万平方米,体量不断增大。 来自联属集团、第三方项目在管面积均不断增加,反映了金融街物业业务规模的不断提升,这带动了其收入的上涨。数据显示,金融街物业2018年的总收入由7.57亿元增加15.7%至8.75亿元;2019年前9月的总收入由6.13亿元增加12.8%至6.91亿元。 从在管面积、收入规模来看,目前该公司处于行业的中下游,与永升生活服务、中奥到家、新城悦服务等物管企业规模相当。 金融街物业的收入来源于物业管理及相关服务、餐饮服务。其中,物业管理及相关服务占据着收入的大头,而在该板块中,包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店等商务物业,其营收贡献又最为突出。2019年前9月,商务物业管理及相关服务的收入占总收入的65.8%。

贡献最大的营收比例,与商务物业管理的较高毛利率有关。往绩期间,该板块的毛利率分别为25.3%、22.5%、28.5%,为所有业务中最高。 而其住宅物业业务的毛利率,却常年在低位徘徊。2018年,该业务的毛利率虽然由前一年的5.5%上升至11.2%;但2019年前9月,由于仍在磋商有关管理一个广东省项目的未占用单位的物业管理费金额,以及应开发商要求为重庆一个项目维护社区产生了额外费用,导致其毛利率再次下降至1%。 以上情况,叠加餐饮服务因新店扩张产生的毛损率,拉低了金融街物业的整体毛利率。 2017年、 2018年,及2019年前9月,金融街物业的毛利分别1.46亿元、1.62亿元、1.41亿元,同期录得整体毛利率分别为19.2%、18.5%、20.5%。相比于雅生活、碧桂园服务等物企动辄30%的毛利率,金融街物业显然处于较低的水平。
贡献最大的营收比例,与商务物业管理的较高毛利率有关。往绩期间,该板块的毛利率分别为25.3%、22.5%、28.5%,为所有业务中最高。 而其住宅物业业务的毛利率,却常年在低位徘徊。2018年,该业务的毛利率虽然由前一年的5.5%上升至11.2%;但2019年前9月,由于仍在磋商有关管理一个广东省项目的未占用单位的物业管理费金额,以及应开发商要求为重庆一个项目维护社区产生了额外费用,导致其毛利率再次下降至1%。 以上情况,叠加餐饮服务因新店扩张产生的毛损率,拉低了金融街物业的整体毛利率。 2017年、 2018年,及2019年前9月,金融街物业的毛利分别1.46亿元、1.62亿元、1.41亿元,同期录得整体毛利率分别为19.2%、18.5%、20.5%。相比于雅生活、碧桂园服务等物企动辄30%的毛利率,金融街物业显然处于较低的水平。
金融街物业:孙杰“集权”丨穿透IPO㉝
  所幸的是,尽管体量较大的住宅物业,因早期产生的较大成本而导致亏损,但该公司期内的溢利却在逐渐提升。2019年前9月,它的净利率由上年同期的10.3%增至12.6%,净利润也同比增长37.39%至8692万元。由于净利润的增加及盈利能力的提高,其总资产回报率,也由上年年底的12.4%增加至13.6%。 而控股股东的输血,也让金融街物业维持着较低的负债水平。招股书显示,其资产负债率由2018年底的0.69下降至2019年前9月的0.61,主要是因为贸易应收款项,叠加公司拥有人出资所得现金及现金等价物增加,而令资产增幅高于负债。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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