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又现大宗交易 GIC逾80亿收购LG双子座大厦里的外资进退

2020-02-12 23:10:32 观点地产网 

观点地产网 2006年,初代Iphone还没有发布的时候,“I chocolate you”一句广告词已令人耳熟能详,带着LG的广告牌也在大街小巷里随处可见。与此同时,位于北京建国门商贸圈的LG双子座大厦刚竣工启用。

资料显示,双子座大厦由两栋高140米的建筑组成,每栋大楼共有34层,包括地下4层和地上30层,总面积8.26万平方米,总投资4亿美元,折合人民币约27.5亿元。

这是LG在中国区域发展的巅峰时刻。

逝者如斯夫,一晃十四年过去了,如今LG在中国区域市场经过多年建起的“大厦”也在一则消息中最终易主。近日消息称,LG将决定出售上述大厦予新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)下属全资子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(下称“PZP”),出售价为1.37万亿韩元,折合约合人民币80.46亿元。

随后,观点地产新媒体向该项目交易参与者求证,该人士回应称“消息属实”,但其未透露更多交易细节内容。

同时,另一位房产投资从业人士对此表示:“出售大宗物业碰到经济环境不太好的时候,出手还是比较困难,估计LG对目前的前景不太看好,尽快套现补充现金流。”

外资撤退身影

事实上,早在2019年7月份,韩国M&A业界就对外透露,LG电子海外公司LG控股(香港)正在推进出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦,预计出售价格为1.5万亿韩元,折合人民币约87.7亿元。

彼时,LG双子座大厦由LG控股持有100%股权,LG电子作为最大股东持有LG控股的49%的股份。项目内有20%左右的空间被LG电子、LG化学等LG子公司用作办公用途,其他空间则租赁予中意保险、永旺梦乐城中国、俏江南新光海航人寿保险等公司。

观点地产新媒体发现,与半年前相比,此次出售价格降低了超过7亿元。正值国际投资市场不稳定和国内的“非常时期”,这是否意味着LG进行了降价抛售?

对此,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵认为:“大宗物业完成交易一般需要半年多的时间,从LG推进出售双子座的时间上相差不多,同时,价格有所下降不一定是降价抛售,整个交易是双方要价的过程,前后会进行调整。从目前的情况来看,应该比较顺利。”

关于出售事宜,LG方面则表示,为预防全球经济的不确定性,确保资金流动性,提高投资回报和股东价值,公司从去年下半年起着手出售双子座,预计将于月内签约,4月底前完成交易。

无独有偶,在LG出售双子座之前,摩托罗拉、诺基亚等外资企业均已从北京核心商圈搬离。显然,在中国经济快速发展的浪潮中,上述三者遭遇了相同的“命运”。

伴随着中国区域市场主业盈利步步下滑,乃至全球市场盈利下滑,它们不得不重新调整战略。对此,业内人士表示,十几年前,持有大宗物业资产的成本对它们来说是可以接受的。但今天,从主业盈利、企业现金流资金安排等角度来看,加之持有核心商圈物业的升值,做出战略调整也是一种不错的选择。

GIC入场与京城大宗交易

在这次LG出售双子座事宜中,我们看到了另一家外资企业的入场——GIC RE。

资料显示,GIC?RE于1982年成立,是新加坡政府投资公司(GIC)属下负责房地产投资的机构,主要进行房地产基金、上市公司及贷款等间接方式的投资。

于2020年年初,GIC 在国内投资已是动作频频,投资范围涵盖长租公寓、物流地产以及“举牌”万科。其中,GIC与旭辉领寓设立5.7亿美元长租公寓投资平台,在未来4年内投资中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目;与ESR成立合资公司,拟在中国开展项目。

而这次在受国际贸易动荡和疫情双重影响下,GIC依然出手收购LG双子座大厦或许不难看出其对北京核心商圈的写字楼长期看好。

据戴德梁行研究报告显示,2019年,北京大宗交易创新高,交易总额为746亿元,同比上涨约三成;其中外资交易宗数翻倍至12笔,投资额占比约27%。在业态占比中,写字楼仍是主力,占比达52%。

在世邦魏理仕研究报告中,2019年,北京大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元,成交额超越上海,第一次位列全国首位。其中,外资是北京市场中最为活跃的买家,投资额为271亿元,占比为31%。

两者均预计,北京大宗交易额将持续增加,并出现更多核心位置稀缺资产交易。在经济大环境下,外资持续活跃,将更加关注北京市场,投资额占比有望创新高。

对此,刘兵认为:“过往,上海一直是大宗交易最活跃的市场,因为部委、央企、国企、银行机构总部基本都在北京,所以北京市场可以交易的项目比前者要少很多,大部分都是自用为主。一直以来,北京市场关注度低,也是因为没有合适的项目。”

“2019年,上海新增供应量比较大,但中美贸易战导致需求受到一些影响,投资机构则将注意力转移到供需相对比较平衡的北京市场中。”刘兵补充说道。

此外,虽然北京写字楼投资受青睐,但受疫情影响,空置率将会进一步攀升。市场研究机构预计,2020年北京写字楼市场空置率将持续上扬,租金水平也将继续面临下行压力。

但刘兵则认为,这是一个比较正常的情况,因为2019年北京写字楼的市场供应超过100万平米,这是20年内差不多排在前三的位置,集中供应时,是需要时间消化。“相对来说,北京市场未来的供应量算是全国比较健康的。”

(责任编辑:徐帅 )
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